绥政办发〔2019〕29号

绥宁县人民政府办公室

关于印发《绥宁县县城规划区内个人建房

管理办法》的通知

各乡镇人民政府，市属、县直各有关单位：

《绥宁县县城规划区内个人建房管理办法》已经县人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

   绥宁县人民政府办公室

  2019年7月22日

绥宁县县城规划区内个人建房管理办法

第一章  总则

第一条  为推动县城建设更好的体现“山水园林之城、苗侗风情之都、宜居宜游之地”的特色，保障县城总体规划的顺利实施，规范县城规划区个人建房管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）、《建设工程质量和安全生产管理条例》、《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》、《湖南省城市综合管理条例》等有关法律、法规的规定和《绥宁县城总体规划（2002-2020）（2011修改）》，结合我县实际，制定本办法。

第二条  本办法所称个人建房是指县城规划区内农村村民依法申请宅基地建房、城镇居民在现有宅基地上对住房翻新、改扩建的行为。

城镇居民或农村村民在依法取得的国有土地上建房按照基本建设程序管理，不适用本办法。

第三条  本办法所指县城规划区是指《绥宁县城市总体规划（2002—2020）（2011修改）》所确定的规划区域，范围：北至新水冲村，南至佘家村，西至小水村，东至田心村，面积共72.6平方公里。

根据县城发展需要和县城总体规划要求，将县城规划区分为建成区、近期建设区、远期控制区，对各区的个人建房实行不同的管控要求。

建成区：北至白马滩大桥和袁家团工业园、南至滑塘口、西至大公坪、东至川石、杉木坳的区域范围内。包含长铺子乡原洞溪村部分、坪溪院落及周边区域，第二自来水厂周边的区域。

近期建设区：建成区以外，北至神滩公园、南至佘家村、西至大寨村、东至原水泥厂（含沙湾）的范围以内。包括但不限于武靖高速公路县城连接线、包茂高速连接线坪溪段、枫香大道、枫黄公路等重要交通干线两厢。

远期控制区：是指建成区和近期规划区范围以外，县城总体规划范围以内的规划控制区。

各区域的具体位置和范围以“绥宁县县城规划区个人建房管理分区规划图”为准，该规划图与本办法一并公布实施。

因城市建设需要对区域划分进行调整时，经县人民政府同意可以按城市规划调整的审批程序进行调整并公示。

第四条  县城规划区内个人建房实行许可制度，限期建设；批准期限内未建设的，可以依法延期；延期未获批准或超过批准期限未建设的，许可失效。没有取得相应行政许可的，一律视为违法建设，依法按违法建设查处。

第五条  建成区实行村民集中建房，禁止个人单独建房。近期建设区内原则上实行村民集中安置点建房，但县城建成区或近期建设区内不能纳入整拆整建的零星单个地块，经县规委会批准后可以实施单独建房的，优先面向地块所在地村（社区）内符合单独建房条件的村（居）民，建成区和近期建设区内的边角余地经规划适宜个人建房的，由县土地储备中心统一储备，定期发布公告，实行统一摇号或公开招标拍卖。

远期控制区内按本办法规定取得相关行政许可后可依法建房。

2005年前属于原居委会的土地为国有土地管理区，其中在2005年土地利用数据库和第二次土地调查数据库中均为城镇建设用地的，按国有建设用地进行管理。

    第六条  城镇居民、国家公职人员、企事业单位职工在国有土地上个人单独建房，按国有土地建房管理的规定进行，禁止私自购买、转让集体土地建房。

城镇居民、国家公职人员、企事业单位职工在原有的住宅用地红线内改建、扩建、重建的，应经县规委会批准。

第二章  申请建房条件

第七条  申请建房条件

（一）村民（居民）申请单独建房条件：

1.农村村民申请建房，严格实行“一户一宅”、建新拆旧的政策规定，且必须符合下列情况之一：

（1）现有住房已不能满足家庭现有人口居住需要的；

（2）子女已达婚龄，符合分户条件并经当地公安机关依法进行分户登记后，现有住房无法满足居住要求的；

（3）因国家、集体建设需要，原有住房被征收，按政策实行安置地安置的；

（4）现住房存在地质灾害隐患，或者经住建部门鉴定为D级危房确实需要搬迁建房的；

（5）因户籍迁移成为本村集体经济组织成员，经村集体经济组织分配承包责任田土，并承担本村集体经济组织成员同等义务，且在原籍没有宅基地或宅基地已依法处置的；

（6）因外出打工、上学、参军入伍、服刑等特殊原因将原农业户口迁出，现户口回迁后继续从事农业生产，并承担本村集体经济组织成员同等义务，且无住房的农业人口；

（7）法律法规规定的其他情形。

2.村民、城镇居民在现有宅基地范围内对旧房进行就地翻新改造，必须符合以下条件：

（1）土地权属来源合法；

（2）符合现在房屋所在区域城市规划控制性要求；

（3）经住建部门鉴定属于D级危房的。

（二）申请在集体土地上建房，有下列情形之一的，不予批准：

1.一户多宅的；

2.非本集体经济组织成员申请宅基地；

3.不符合县城总体规划、控制性详细规划和土地利用总体规划的；

4.非户主申请的；

5.符合分户条件、但现有房屋可以满足分户使用的；

6.城镇居民、国家公职人员、企事业单位职工等申请使用集体土地建房的；

7.将原住宅出售、出租、赠与他人或擅自改作生产经营用途的；

8.户口虽已迁入，原籍住房未拆除、未退出或未依法处置的；

9.夫妻双方均为农业户口，双方户口未迁至同一集体经济组织，其中一方已有宅基地的；

10.原有住宅被征收，已实行非安置地安置的；

11.有非法占地建房行为，尚未依法处理到位的；

12.法律法规规定的其他情形。

（三）农村村民建房分户的基本原则：

1.独生子女住户，不论几代人，为一个家庭户型；有两个以上农业户口子女的，有子女已达婚龄且已嫁娶的，经公安机关分户可作为两个以上家庭户型，但父母必须伴靠一农业户口子女建房；

2.夫妻关系存续期间分户的只认定一户； 离婚一年以上且未共同生活或离婚后一方又另行结婚的可以认定分户；

3.与父母共同生活的外嫁女及未婚子女不能和父母分户；

4.本办法未规定的其他特殊情形，应提交村民代表大会按“一事一议”集体讨论决定，经乡镇人民政府协同相关部门审核后公示认定。

第八条  严禁占用集体土地进行商品住房开发，严禁城镇居民以任何形式购买或租用农村集体土地建设私人住宅，严禁非法买卖、转让农村宅基地。

第九条  禁止违规合伙购地建房，不得将整块土地化整为零用于个人或集资建房。县城建成区和近期建设区内已确定为整体开发区的，在开发片区内禁止审批改建、扩建、新建个人建房。

第三章  规划管理

第十条  个人建房必须遵守县城规划和区域性详规控制性要求，不得损害社会公共利益，影响他人合法权益。根据县城控制性详规实行消防通道、道路建设、周邻采光退让的，必须按照规划实行退让。

第十一条  严格控制个人建房占地面积，远期控制区内新建房屋用地面积标准以4人户为基准，每户不超过100平方米，每增加一人增加20平方米，独生子女户可以增加20平方米，但占用耕地的最高不得超过130平方米，占用其他土地的最高不得超过180平方米。

经批准同意远期控制区在现有宅基地上翻新改建的，也不得超过上述面积限制。

申请房屋改建时，房屋周边确有少量空闲土地可以利用、符合规划要求且无纠纷的，可以申请扩建，扩建一般不得超过50平方米。

申请房屋改建时，因规划需要对现有房屋占地进行调整，并且周边确有可供利用的空闲土地且权属无争议的，可以将受让土地或宅基地与拟新占用的土地进行置换，置换后退出的土地不再确权给原使用权人，属集体建设用地的退还给集体经济组织，建房户自行拆除退出的土地上的建筑物构筑物。建房户将退出的土地上的建筑物构筑物拆除到位，经现场验收后，方可发放《建设用地批准书》。

    第十二条  宅基地面积少于上述限制标准的，不得新占，多于上述面积限制标准的，不得超过，但节余部分仍归其使用。

农村村民申请宅基地必须实行建新拆旧。新房建成后，原宅基地退还村委会，由村委会组织处理，可以复垦成绿地或作为村内公共用地，但对具有经营性价值的宅基地应予以保留。

第十三条  严格控制个人建房高度。建成区和近期建设区内房屋层数不得高于6层（包括6层），远期控制区内房屋层数一般不得高于3层（包括3层）。

第十四条  近期建设区内高速公路、省干线公路、城市主次干道两边及重要河流两岸50米范围内，禁止审批个人建房，已编制修建性详细规划的按规划实施。

远期控制区内公路两侧控制范围为：公路边沟外缘起，国道不小于20米、省道不小于15米、县道不小于10米、乡道不小于5米、高速公路（含匝道）不小于30米，连接线不小于20米。在控制区内，不得新建、改建、扩建建筑物或构筑物。

电力线路边线向外延伸所形成的两平行线区域按照电压等级划分电力设施保护区，在一般地区各级电压导线的边线延伸距离如下：1－10千伏为5米、35－110千伏为10米、154－330千伏为15米、500千伏为20米。

第十五条  县城规划区内所有的单独建房不得超过批准范围修建围墙等构筑物。

第十六条  严格控制建筑外立面。县城规划区内建房要按照县住房与城乡建设部门提供的通用设计图进行建筑造形，色彩应符合苗侗民族建筑风格。

 第十七条  县城的建设、发展和规划，应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设，优先安排供水、排水、供电、供气、道路、通信、广播电视等基础设施。妥善处理新区开发与旧区改建的关系，保护历史文化遗产、传统风貌和生态环境。

第十八条  县城规划确定的铁路、公路、道路、绿地、输配电设施及输电线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、防汛通道、消防通道、污水处理厂和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途。

第四章  审批管理

第十九条  规划区内新建、改建、扩建住宅均应办理《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》或《个人建房用地许可证》、《建设工程规划许可证》，总建筑面积在300平方米以上的还须办理《建筑工程施工许可证》后方可开工建设，涉及林业、公路、农业农村水利、城管、人防、电力等前置审批的，应按相关法定审批权限报批。

第二十条  个人申请建房的，应当向所在村（社区）提出，经乡镇人民政府审核后报县相关的部门批准，其中，县自然资源主管部门负责核发用地许可和规划许可，县住房和城乡建设部门负责核发建筑工程施工许可。所有手续由乡、村两级代为办理。

第二十一条  县城规划区内个人申请建房按以下程序审批：

（一）近期建设区、远期控制区内的农村村民申请新建或改、扩建房屋。

1.申请。由本人向所在村（居）委会、社区提出建房书面申请。

2.初步审查。村（居）委会、社区对申请人的基本情况进行初步审查，初审合格的，在村（居）委会、社区内公示（7天），公示后无异议的，在申请报告上签署意见，并向乡镇人民政府申报。

3.受理审核。乡镇人民政府接到经村（社区）初审合格的申请报告后，组织人员现场踏勘和初步审核。初审合格符合条件的给予受理，在乡镇内进行公示（7天），公示无异议后，填报《规划区个人建房用地初审意见表》，并上报县自然资源部门。

4.会审批准。县自然资源局收到乡镇呈报意见后，组织有关部门进行现场踏勘和审查，符合县城规划和本办法第六条规定条件的，及时提交县规委会成员单位会审，会审通过的，通知申请人办理用地审批和规划选址意见。会审不通过的，及时给予书面答复，连同书面报告退回乡镇，由乡镇送达申请人。

5.办理建设工程规划许可。申请人获得用地审批许可后，持相关资料到县自然资源部门办理建设工程规划许可。

6.办理工程施工许可。取得建设工程规划许可的申请人向县住房和城乡建设局申请办理工程施工许可。

7.施工放线。申请人取得工程施工许可后，向县自然资源规划管理部门申请房屋建设施工放线。

（二）经批准的单独建房，或者重建、改建、扩建房屋的用地许可、规划许可、工程建设许可，以及相关的规划图件资料，县自然资源部门和县住房和城乡建设部门应同时抄送县城管综合执法部门、所在地乡镇人民政府，与县城管综合执法部门、所在地乡镇人民政府共同监督建设。同时书面通知供水、供电部门和混凝土公司，供水、供电部门和混凝土公司根据县自然资源部门或县住房和城乡建设部门的通知接电、接水、提供混凝土。

第五章  质量与安全管理

第二十二条  建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。县住房和城乡建设部门和其他有关部门应当加强对建设工程质量的监督管理。

第二十三条  从事建设工程活动，必须严格执行基本建设程序，坚持先勘察、后设计、再施工的原则。修建六层以上建筑的，必须聘请有资质单位进行地质勘探。   

第二十四条  建设单位应当将施工图设计文件报县住房和城乡建设部门或者其他有关部门审查。施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。

第二十五条  施工过程中，建房户必须严格按施工设计图进行施工，凡涉及结构需变更的，必须经原设计单位同意并出具书面变更通知，任何单位和个人不得擅自变更；对关键部位、结构隐蔽工程应组织设计、施工、质监等单位进行检查验收，确保地基基础和主体结构工程质量；用于工程的主要原材料应购买合格产品，严禁使用不合格建筑材料，涉及主体结构重点部位的原材料和砂浆、混凝土必须按规定抽样送检和留置试块、试件，确保建筑工程施工质量。

第二十六条  规划区内的个人建房（包括新建、改建、扩建）户主应当切实做好房屋质量与安全管理，按相关文件规定申请办理建房质量安全监督手续和施工许可证。

两层以上六层（含六层）以下或建筑面积300平方米以上1000平方米以下的个人建房必须按规定办理工程质量安全监督手续；六层以上或建筑面积1000平方米以上的个人建房，按国家规定的公共建筑办理工程质量安全监督手续。任何单位和个人不得将应该按公共建筑办理施工许可的工程项目分解为若干1000平方米以下的工程项目，规避工程质量安全监管。

第二十七条  规划区内的个人建房未办理工程质量安全监督手续，未取得施工许可证的，一律不得开工建设，县自然资源局不进行施工放线，县供电公司、自来水公司、燃气公司不办理施工用电、用水、供气手续。未经规划核实和竣工验收，不得给予办理不动产登记。

第二十八条  建房户或承包人必须依法办理施工行业工程安全责任保险。

第二十九条  施工过程中，建房户和承包人必须按建筑施工安全生产操作规程进行施工，重点做好脚手架、三宝四口（三宝即：安全帽、安全网、安全带；四口即：楼梯口、电梯口、预留洞口、通道口）、高空坠落、施工用电、施工机械、围挡作业等安全防范措施，严禁使用一柱两篮、悬壁吊等不符合安全生产的物料提升设备，个人建房外脚手架严禁使用竹、木脚手架，施工现场应设置遮挡围栏，临街外脚手架必须实行全封闭防护，确保文明施工、安全施工。

第三十条  严格个人建房质量安全监督执法，乡镇人民政府和社区负责辖区内个人建房质量安全的日常管理和巡查;县住建部门负责个人建房质量安全监管的业务指导和行业管理;城管综合执法行政部门加强对临街建房封闭管理规范，严厉查处违规使用竹、木脚手架行为。

第六章  竣工验收

第三十一条  经批准的建房，建房申请人应当在工程竣工后向县住建部门申请竣工验收，县住建部门受理申请后应当在10个工作日内会同县自然资源等部门现场验收，出具验收核实意见书。

第三十二条  竣工验收应提交以下资料：

（一）《建设工程规划许可证》；

（二）《建设用地批准书》或《不动产登记证》；

（三）《建筑工程施工许可证》、工程质量技术资料；

（四）施工设计图、建筑规划红线图、国土宗地图；

（五）其他法律法规所规定的资料。

房屋工程建设质量不达标的，不得通过竣工验收；房屋消防设施建设不达要求的，不得通过竣工验收。

房屋经验收合格后，符合办理不动产登记条件的，依法给予不动产登记。

第三十三条　占地面积按房屋外围墙体的正投影面积认定、竣工核实超过批准占地面积的，按以下方式处理：

（一）影响规划实施，经县自然资源局认定不能采取改正措施消除影响的，不得补办用地审批手续，相关主管部门应当依法做出限期自行拆除的处罚决定。逾期未拆除到位的，责成有关单位依法拆除；

（二）不影响规划实施或可以采取改正措施消除对规划实施影响的，且超占的土地无权属争议的，按以下方式处理：

1.占用集体土地，超过批准面积但未超过湖南省最高用地标准的，超面积在10平方米以内的（含10平方米）由乡镇处罚，按规定收缴相关费用并经本集体经济组织同意后可以办理土地和房屋的不动产登记；超面积在10平方米以上的，由乡镇处罚后按程序补办用地审批手续后办理土地和房屋的不动产登记。

2.占用集体土地，超过湖南省最高用地标准的，超面积在50平方米（含50平方米）以下的，对超面积用地的违法行为处罚后可以办理最高用地标准内的土地登记，并在登记簿中备注超面积部分的土地不予登记，整宗地上的房屋不予登记；超面积在50平方米以上的，不予办理整宗地的土地和房屋登记。

3.占用国有土地，超占土地面积在总面积3%及以下的，不再重新办理用地、工程手续，直接补办超占面积的土地出让手续，按规定征缴土地出让金，土地技术经济指标按现状认定，土地按实际面积登记发证；超占土地面积在总面积3%以上10%以下的，按相关法律法规处罚后，按规定征缴土地出让金，直接补办超占面积的土地出让手续，不再重新办理用地、工程手续，土地按实际面积登记发证；超占土地面积在总面积10%以上的，处建设工程总造价10%罚款，按规定征缴土地出让金，重新办理出让、工程手续，土地按实际面积登记发证。

第三十四条　竣工核实超过批准建筑规模的，按以下方式处理：

（一）影响规划实施，经县自然资源局认定不能采取改正措施消除影响的，不得补办工程审批手续，相关职能部门应当依法做出限期自行拆除的处罚决定。逾期未拆除到位的，责成有关单位依法强制拆除；不能拆除的，没收实物或违法收入，并处建设工程造价10%以下的罚款。

（二）不影响规划实施或可以采取改正措施消除对规划实施影响的且超建设规模在总面积3%以下的，可以免于处罚，不再重新办理工程审批手续，房屋按实际面积发证，属占用国有出让土地的，按规定收缴超容积率的土地出让金。超建设规模在总面积10%以下的，按相关法律法规规定处罚后，不再重新办理工程手续，直接补办超建设规模部分手续，房屋按实际面积发证，属国有出让土地的，按规定收缴超容积率的土地出让金，属国有划拨土地，整栋房屋占用土地按有关规定出让，收缴土地出让金。超建设规模在总面积10%以上的，处建设工程总造价10％罚款，重新办理工程手续，房屋按实际面积发证，属国有出让土地的，按规定收缴超容积率的土地出让金，属国有划拨土地，整栋房屋占用土地按有关规定出让，收缴土地出让金。

第七章  住房保障

第三十五条  在建成区和近期建设区，规划整体开发区内，无房户和经有关部门认定的住房困难户、危房户，在该区域的整体开发工作尚未启动前，可以根据自身的具体情况，自主选择以下过渡方式之一暂时解决住房问题：

（一）向县住房和城乡建设部门依法申请公租房；

（二）向县住房和城乡建设部门申请租房补贴，具体标准以县人民政府确定的当年度公租住房租赁标准执行；

（三）取得合法手续的房产占规划道路红线或在建设项目范围内的危房，由政府收购，由县住房和城乡建设部门部门核实，落实征收基金。

第三十六条  在建成区和近期建设区，规划的整体开发区、棚户区改造区等，必须配套建设一定比例（不低于20%）的保障性住房。

第三十七条  鼓励近期建设区内和远期控制区内的村、社区，在遵守城市规划的前提下，利用集体建设用地建设村（居）民集中居住区。腾退的旧宅基地由县人民政府征收或收归村集体处理。

第八章  违法建设处理

第三十八条  县城规划区内的违法违章建筑按照《绥宁县县城规划区域违法建设行为处理暂行办法》和相关的实施细则的有关规定处理。

第三十九条  本办法实施后发生的所有违建，一律由县城市管理综合执法局和当地乡镇人民政府组织拆除。

第四十条  竣工验收发现超过批准用地面积，或者超过批准建筑规模的，一律按照违法违章建筑从严处理。

第九章  监督管理与责任追究

第四十一条  县自然资源局、县住房和城乡建设局、县城管综合执法局等部门和乡镇人民政府要严格审查把关，不得违规办理个人建房相关手续；县供电公司、供水公司、燃气公司、混凝土公司不得为未取得《建设工程规划许可证》的违法建设供电、供水、供气、供混凝土。

第四十二条  建房申请人故意隐瞒情况或弄虚作假骗取批准建房的，依法撤销批准文件，已经建设的，按违法用地、违法建设从严查处。

第四十三条  党员、国家公职人员、“两代表一委员”、国有企事业单位职工和村(社区)工作人员不认真履行法定职责，疏于管理，违反程序和规定办理手续，弄虚作假，徇私舞弊的,按《绥宁县城规划区违法建设行为责任追究暂行办法处》处理。

第十章  附则

第四十四条  本办法自公布之日起施行，本办法实施以前出台的相关规定与本办法不一致的，按本办法执行。

第四十五条  已编制集镇规划的乡镇参照执行。