绥宁县人民政府办公室关于绥宁县房地产办证历史遗留问题处理的若干意见

来源:绥宁县 作者:绥宁县 更新时间: 2020-08-06 11:27 字体:放大 缩小
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SNDR—2020-01005

绥政办发〔202028

绥宁县人民政府办公室

关于绥宁县房地产办证历史遗留问题处理的若

各乡镇人民政府,市属、县直各单位:

为了切实抓好房地产办证历史遗留问题,处理化解社会矛盾纠纷,明确不动产物权归属,切实维护群众合法权益,根据《中华人民共和国物权法》《湖南省人民政府办公厅关于进一步做好不动产登记工作的通知》(湘政发〔2017〕39号)和湖南省信访工作联系会议关于印发<全省集中化解房地产办证信访突出问题专项行动方案>的通知(湘信联办明电202016号)等法律法规及规范性文件,结合我县实际情况,现提出以下意见

一、处理原则

(一)尊重历史,实事求是。充分考虑我县城市建设发展的历史、现状和法律法规政策逐步完善的过程,厘清原因,客观公正处理不动产登记历史遗留问题。

(二)依法处理,维护权益。房地产开发建设单位违法违规违约行为依法作出处理,责令其限期补办相关手续、补缴税费;积极创造条件,解决无过错购房人的登记办证问题,维护其合法权益。

(三)因事施策,确保实效。坚持服务群众的理念,简化登记办证前置审批审核手续和要件材料,针对各个项目的不同情况,积极研究具体解决办法,确保工作取得实效。

二、处理范围

20191230日之前,县城规划范围内在原国有土地上已开发建成且投入使用的单位职工集资或合伙联合委托开发商建设的项目(房屋),因规划、用地、建设、竣工验收等手续不全,欠缴土地出让金及相关税费、开发建设单位注销、企业法人代表失联等各种历史原因,造成相关权利人的房屋所有权或土地使用权无法办理不动产登记的,列入历史遗留问题处理范围

三、处理方式

(一)关于原国有土地上建设的房屋已登记,土地未登记的问题

行政、事业单位、国有企业为改善职工住房,利用原划拨或出让的国有土地建设的集资房和商品房,已出售但未办理土地首次登记、全部或部分已办理房屋登记的,建设单位向不动产登记部门申请并提供土地权属来源资料,不动产登记机构组织进行权籍调查、公告,公告无异议的,按楼幢实际占地面积落宗,办理共有宗地不动产权证,不再办理土地使用权首次登记;需分割的,从原有宗地中分割出来后落宗,用途记载为住宅用地,使用权类型记载为划拨或出让,剩余部分仍维持原用途,不再办理土地分割审批手续,但原建设单位需配合办理土地使用权变更登记手续。无法提供土地权属来源证明,且经不动产登记机构查询无相关土地权属档案资料的,由不动产登记机构进行权籍调查并公告。公告无异议的,国有建设用地使用权类型按划拨确定,土地用途按实际用途确定,土地使用权人确定为“全体业主”,不再单独办理国有建设用地使用权首次登记。涉及县级行政、事业单位及国有企业的国有土地,在申请办理前,需提供县国有资产管理部门签署同意办理转移登记的意见。

原房地产开发企业开发建设的楼盘已办理房产证,未办理土地首次登记的,不再办理土地首次登记,不动产登记部门按照楼幢实际占地面积进行权籍调查,公告无异议的,办理落宗手续和不动产登记业务。原房地产开发企业涉及违反相关法律法规定的,相关职能部门应根据各自职责,依法处理到位。

(二)关于原国有土地上建设的房屋办理首次登记的问题

原国有土地上建设的房屋未办理首次登记,而购(建)房人需办理不动产权证的,按照下列情形办理:

1.未办理国有土地使用权首次登记的房屋

属于行政、事业单位、国有企业的单元楼的,参照本意见“处理方式”中“(一)关于原国有土地上建设的房屋已登记,土地未登记的问题”办理。

2.无规划许可建设的房屋

由开发、建设的单位向自然资源部门提出申请,对符合退让道路红线、规划蓝线,建筑间距、与油气管线及危险化学品生产储存设施之间距离相关规范要求,且不影响重大公共利益和公共安全,与周边用地和建筑物无利益纠纷或已协调解决的,由自然资源部门依法处理后,补办有关手续或出具核实意见书,有关规费按照相关规定依法收取。

3.未进行竣工验收备案的房屋

具备房屋竣工验收备案条件而未办理竣工验收备案手续的,建设单位应将竣工验收备案手续报房屋建设主管部门备案,凭备案证明和其他相关材料申请办理不动产权登记。

不具备房屋竣工验收备案条件的,由建设单位委托在住建部门备案的、具有相应资质的房屋安全鉴定机构或工程质量检测机构,对房屋安全状况进行鉴定,出具房屋符合安全使用条件的鉴定报告书。总面积300平方米以下且自住自用的房屋,可以不进行房屋质量安全鉴定,但应当签订承诺书,由房屋业主自行承担房屋质量安全风险。  

依据《中华人民共和国消防法》的规定应进行消防验收的项目,还需提供符合消防安全评估的鉴定结论意见。

4.开发、建设单位已注销或变更的房屋

开发、建设单位注销的,其销售的房屋尚未办理权属登记的,由市场监督管理部门对开发建设单位是否已注销进行确认,由项目(房屋)所在的镇提供该小区无法办证的情况说明,并组织业主委员会或业主代表向自然资源、建设等主管部门申请补办项目竣工验收备案,在不影响城市总体规划的前提下,自然资源部门按现状出具规划核实意见。对土地和房屋权属来源清晰、界址明确,申请登记的房屋在用地、规划、建设、竣工验收等文件批准建设范围内的,购房人可凭相关材料直接向登记机构申请办理不动产登记。

5.未办理土地、房屋权属登记的房改公房

按房改政策购买的单位自管公有住房,已交清购房款,1999年12月30日前已取得《公房出售审批表》和《公房出售花名册》等原始产权依据,申请人提出登记申请的,登记机构予以受理,按该幢实际占地面积保留国有划拨。因买卖、赠与等产权已发生转移的,由现房屋所有权人按建筑分摊土地面积补办出让手续,缴纳土地出让价款及相关税费后,办理不动产登记。

(三)关于土地出让金征收标准及使用年限的问题

1.以划拨方式取得的国有土地上建成的直管公房,已取得《公房出售审批表》和《公房出售花名册》等原始产权依据,产权发生转移的,按照房改政策标准补缴土地出让金后获得房屋全部产权,房屋成交价格参照税务部门计征契税时的计税价格确定。

2.以划拨方式取得的国有土地上建成集资建房及单位自建房等住宅房屋,产权发生转移的,经依法处理后,按照现行市场评估价计算缴纳土地出让金,房屋成交价格参照税务部门计征契税时的计税价格确定。为了提高办事效率,符合房改政策条件的房改房、集资房不再办理审批手续和签订土地出让合同,土地使用年限和起始终止日期统一按同一建筑的第一套房屋补交出让金的使用年限和日期为准。

(四)关于原房地登记信息不一致的问题

1.房地权利人不一致。在合法宗地上建造的房屋,其房屋所有权已多次转移并取得房屋所有权证,但没有同步办理国有土地使用证的,当事人提交房屋所有权证和原权利人国有土地使用证申请登记的,不动产登记机构在核实房地权属来源等有关材料,依法公告并注销原国有土地使用证后,办理权利主体一致的国有建设用地使用权及房屋所有权不动产登记。涉及划拨用地转为出让用地的,当事人应先按本意见补办出让手续,补缴土地出让金及相关税费后,再申请办理登记手续。 

2.房地用途不一致。不动产统一登记前,房屋所有权证和国有土地使用证记载的房屋用途和土地用途不一致的,当事人申请不动产登记时,继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记,未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。对原批准土地用途与《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)二级类不对应的,不动产登记机构按照《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)二级类重新确定归属地类进行登记,土地使用期限截止日期与原土地出让合同保持一致,并在不动产登记簿及不动产权证书"附记"中记载原批准用途。

(五)关于已办理不动产登记但无法找到登记档案的问题

申请人能提供或不动产登记机构能查询到土地权属来源文件的,不动产登记机构按照权属来源文件批准的内容登记。确需进行权籍调查并公告的,经公告无异议后,按照权籍调查的结果和权属来源文件批准的内容进行登记。权属来源文件没有载明批准用途的,按实际用途进行登记。登记机构经查原登记档案部分缺失不规范,申请人需配合登记机构完善相关资料,对原产权证书记载内容公告,无异议后可办理登记。

建设工程规划许可证和房屋竣工验收等资料遗失的,由相关部门为房屋权属登记申请人查档复印,并加盖印章,凭复印件办理权属登记。购房合同等遗失的,由原开发建设单位为申请人复印存根,并加盖印章,凭复印件办理权属登记。原开发建设单位已不存在的,不动产登记机构应对申请人提供的资料进行调查核实,进行公告,并由申请人作出无产权纠纷的承诺后,方可办理不动产权登记。

(六)关于因开发项目跨出宗地、改变规划条件、“批少占多”等原因无法办理不动产权证的问题

1.关于跨出宗地、占用出让红线外国有建设用地的处理

房屋等建筑物、构筑物落宗时超出本宗地界线占压其他土地,由自然资源部门出具合并宗地审核意见,意见须对新设宗地使用年限、用途、容积率等权利状况予以明确。合并宗地的土地使用权使用期限不一致的,补办协议出让手续时,合宗后用地的使用期限按照原土地使用权出让合同剩余使用期限最长的进行确定,土地使用权起始时间按照原土地使用权出让合同起始时间最迟的进行确定。

占用出让红线外国有建设用地的,由自然资源部门核实原土地批准文件,涉及主体建筑占用地的,对超占部分的范围及计容建筑面积等规划指标进行核实未经原规划主管部门批准超占的,由自然资源部门予以依法处理后,拟定出让方案报县人民政府批准,签订《国有土地使用权出让补充合同》。其中超占国有土地50平方米以下且不可单体设计、不能独立使用的,由自然资源部门依法处理后,协议补办土地出让手续并按现行市场评估价计收土地出让金。

国有建设用地上的房屋等建筑物、构筑物落宗时超出本宗地界线占压集体土地30平方米以下的,由自然资源部门对超占部分依法处罚,不动产登记机构只对宗地出让红线范围内的国有土地面积进行登记,在不动产权利证书附记栏注明超占集体土地的具体面积;占压集体土地30平方米以上的,未依法完善出让手续,不予办理不动产登记。

2.关于未按政府批准用途进行开发建设情形的处理

有规划批准手续的,由自然资源部门负责签订《国有土地使用权出让补充合同》,不再另行审批。

无规划批准手续的,由自然资源部门予以依法处理,补办规划核实手续后,签订《国有土地使用权出让补充合同》,不再另行审批。

3.关于增加建筑面积问题的处理

开发企业未经原规划、建设主管部门批准擅自增加建筑面积的,由自然资源部门予以依法处理并补办规划手续后,拟定出让方案报县人民政府批准,签订《国有土地使用权出让合同补充合同》。

4.宗地实际测量面积与土地批准面积不一致问题的处理

开发企业或单位的建设项目实际用地面积和用地审批面积的误差在1%内,且误差总面积不超过50平方米的,认定为测量误差,按其实际用地面积进行不动产登记。其他情况按照“少不补,多要处”的原则办理,对于超占的用地面积,自然资源部门依法依规进行处理,限期补办相关手续。

已取得房屋所有权证,宗地原四至、界址和批准文件一致,实际测量面积与批准面积不一致的,因原采用皮尺等简便方式进行测量的数据与现行测量工具测量的数据之间有误差,办理不动产登记时,以实际测量面积为准。

(七)其他问题

1.经政府批准以出让方式供地,未缴清出让金的,按以下方式办理:已签订《出让合同》但未缴清出让金的,按原合同约定计收出让金;未签订《出让合同》但已缴清出让金,相关权利人可凭出让金票据、政府批文及相关税费向登记机构直接申请不动产登记;未签订《出让合同》且未缴纳出让金的,按现行市场评估价计收出让金后,凭出让金票据、政府批文及相关税费向登记机构申请不动产登记。 

2.国有土地上建成的住宅房屋,包括直管公房、集资建房、安居房及单位自建房等房改房和商品房办理落宗手续时,有小区封闭界线的,以小区封闭界线确定宗地面积; 无小区封闭界线的,由不动产测绘机构按独栋楼进行实地勘测,按独栋楼底层实际占地面积进行登记。

3.原国土资源管理局、房产局等政府部门颁发的土地及房屋权属证书,从信守政府承诺、确保权利人合法权益的角度出发,由不动产登记机构调查核实后予以认可,但明显弄虚作假、违规取得证书的除外。对无登记资料或部分登记资料缺失,申请人配合不动产登记部门完善相关资料,由不动产登记部门按照本意见规定公告无异议的,予以办理。

4.对集体土地上已颁发房屋所有权证书的房屋,依据相关法律规定及国土资发〔2017〕108号文件“防止小产权房借不动产登记合法化”的要求,暂不予办理不动产登记,待国家相关政策文件明确后,按照国家有关政策办理。

5.申请住宅小区不动产首次登记,原开发建设单位存续的,由原开发建设单位提出申请。原房地产开发企业营业执照已被吊销或注销,且无承继主体的,可以由购房者或业主代表、业主委员会申请办理相关手续;政府机关、事业单位、国有企业自行开发建设或利用自有土地与其他单位联建的,由原单位申请。原单位不存在的,由承继单位或主管单位申请;由两个或两个以上单位合作开发建设的房地产项目,合作一方或者多方营业执照已被吊销或注销,且无承继单位的,可由剩余合作方申请;由于其他原因确实无法确定申请主体的,由房地产项目所在镇提出申请。

6.住宅小区按照规划配建的商业用房,在不动产登记时,规划用途与土地批准用途不一致的,由开发建设单位按该宗地出让时商业、住宅用地现行市场评估价补缴商业用地与住宅用地差额部分后,由登记机构按照商业用地性质及使用年限予以登记。

7.本意见涉及的公告期限为15个工作日,公告平台为县政府或县级以上不动产登记机构门户网站;本意见涉及的测绘服务费用由房屋建设的单位或个人承担,不动产登记机构负责按照规定组织实施。对于前期行业管理中已经产生的权籍调查成果,经不动产登记机构审核,符合不动产登记要求的,应当继续沿用,不再重复调查。

四、工作要求

(一)强化组织领导。建立绥宁县处理房地产办证历史遗留问题联席会议制度,由人民政府分管副县长担任召集人,县政府办联系副县长工作副主任、县自然资源局主要负责人共同担任副召集人。联席会议成员由绥宁县处理不动产登记历史遗留问题领导小组成员单位组成,联席会议办公室设在县自然资源局,由县自然资源局主要负责人兼任办公室主任。联席会议根据工作需要不定期召开,主要研究解决房地产办证历史遗留问题、重大复杂问题,并提出处理意见。

(二)强化部门职责。各职能部门要密切配合、依法履职;要建立健全跟踪管理和监管责任制度,在日常工作中变被动等待为主动监督,预防前清后犯现象;要加大监督查处力度,及时查处擅自增加容积率、改变规划用途等违法违规行为,督促限期整改,逾期不整改的,将违法违规企业及其关联企业的法定代表人、股东、高管、主要负责人、实际控制人及影响债务履行的直接负责人列入失信主体“黑名单”,禁止其再进入房地产开发领域。

(三)强化责任追究。有关部门既要各司其职,又要分工合作。对处理本次历史遗留问题过程中不作为、慢作为和乱作为的要依法依纪查处问责,形成共同监管合力,促进房地产市场健康发展。

对列入本《意见》历史遗留问题处理范围,属于《绥宁县县城规划区违法建设集中查处工作实施方案》(绥政办发 〔2019〕23号)、《绥宁县县城规划区域违法建设行为处理暂行办法》(绥政办发 〔2019〕12号)和《绥宁县县城规划区违法建设行为处理细则(试行)》(绥政办发 〔2020〕6号)等查违文件规定的违法建设处理情形的,需依据查违文件处理到位后补办相关手续,并办理不动产登记。

对未列入本《意见》历史遗留问题处理范围的,由县自然资源部门会同相关部门,按照“一事一议”方式报县处理办证历史遗留问题联席会议研究解决。

本《意见》自印发之日起施行。原《绥宁县人民政府办公室关于印发<关于稳妥解决不动产登记若干历史遗留问题的意见(试行)>的通知》(绥政办函〔2018〕120号)与本《意见》不一致的,以本《意见》为准。国家有新的相关法律法规或文件规定的,从其规定。

                         绥宁县人民政府办公室

                            2020年5月29日

(此件主动公开)


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